Tijuana MetropolitanaEl mercado industrial de Tijuana cerró el tercer trimestre de 2025 con señales mixtas: una nueva caída en la absorción neta, un ligero aumento en la vacancia y, al mismo tiempo, una sorprendente actividad en construcción. Este contraste deja ver que, aunque el mercado atraviesa un periodo de ajuste, la confianza de largo plazo permanece intacta.
Durante el trimestre, el inventario total alcanzó los 100 millones de pies cuadrados (≈9.29 millones m²), con una vacancia de 7% y 7.3 millones de SF disponibles. La absorción neta fue negativa, con -692,400 SF, marcando el tercer trimestre consecutivo en números rojos. Sin embargo, este descenso no obedece a una falta de interés, sino a salidas puntuales de inquilinos de gran tamaño que dejaron espacios temporalmente vacíos.
Vacancia y polarización entre submercados
La tasa de vacancia promedio se ubicó en 7.37%, aunque las condiciones varían de forma marcada según la zona. Mientras Tijuana Este enfrenta una vacancia cercana al 30%, producto de una ola reciente de desarrollos especulativos, el submercado de Otay continúa mostrando una fortaleza excepcional, con niveles por debajo del 3% gracias a su ubicación estratégica junto al cruce fronterizo y su infraestructura consolidada.
Esta polarización entre submercados refleja una realidad dual: por un lado, un exceso temporal de oferta en zonas emergentes, y por otro, una demanda sostenida en ubicaciones prime donde prácticamente no existen espacios disponibles.
Rentas estables y oferta diversificada
A pesar del entorno desafiante, las rentas se mantuvieron estables, demostrando la resiliencia del mercado.
- Clase A: $0.75–$0.83 USD/SF/mes
- Clase B: $0.62–$0.73 USD/SF/mes
En cuanto a la composición del inventario disponible, más de la mitad (57.4%) de los edificios vacantes se encuentran en el rango de 50,000 a 100,000 SF, un tamaño típico para empresas manufactureras y logísticas medianas. Otros segmentos relevantes son los de 100,000 a 200,000 SF (23.4%) y los de más de 200,000 SF (19.1%), mostrando una oferta relativamente balanceada para distintos perfiles de usuarios.
Construcción activa: una señal de confianza
A pesar de la absorción negativa, la actividad constructiva sigue en marcha. Actualmente, 3.5 millones de SF están en construcción y otros 8 millones de SF en movimiento de tierra, cifras que reflejan la confianza de los desarrolladores en la demanda futura.
Este dinamismo responde al interés continuo de grandes ocupantes particularmente de los sectores automotriz, electrónico y médico que ven en Tijuana una ubicación estratégica dentro del corredor manufacturero del norte de México, con acceso inmediato al mercado estadounidense.
Perspectiva: un respiro antes del próximo ciclo
En resumen, el tercer trimestre de 2025 confirma que Tijuana atraviesa una fase de ajuste, más que una desaceleración estructural. Las desocupaciones recientes y el leve aumento en vacancia son parte del ciclo natural de un mercado que ha crecido a un ritmo acelerado durante los últimos años.
Lejos de ser una señal de debilidad, el robusto pipeline de construcción sugiere que los inversionistas y desarrolladores mantienen la mirada puesta en el largo plazo. Y aunque el presente muestre cierta pausa, el futuro del mercado industrial de Tijuana sigue firmemente anclado en su papel como uno de los principales polos de manufactura y logística de la frontera norte.
Marcel Gutiérrez
Asesor Industrial/Comercial
Bustamante Realty Group
marcel.gutierrez@brg.mx
