Cuando los desarrolladores de algún mercado industrial analizan los indicadores de una vacancia con importantes ajustes a la baja en sus mercados, en medio de un entorno donde exista margen para incremento de precios conjugados con demandas crecientes, tienen una señal precisa que los motiva hacia el arranque de construcciones especulativas que les permitan tomar ventaja a la hora de negociar con potenciales inquilinos.
Guadalajara y Ciudad de México registran para fines del 3T 2023 un amplio dominio de la construcción especulativa que la lleva al nivel de 100% y 96%, respectivamente.
Puebla y Ciudad Juárez pertenecen al mismo grupo de mercados donde sus construcciones especulativas representan el 86% y 84% respectivamente. El caso más claro de correlación con la disminución de la vacancia es Ciudad de México que registra la mayor disminución absoluta de casi 200 mil metros cuadrados de vacancia en el último año, la mayor cantidad a nivel nacional.
En el caso de Guadalajara ocurre otro fenómeno que es la recuperación de su vacancia motivada a que la proporción dominante de las construcciones especulativas se ha mantenido al menos en los últimos dos años, lo que ha permitido que este mercado disponga para septembre del 2023 de 43 mil metros cuadrados de espacios vacantes.
En el otro extremo encontramos los mercados donde domina en más del 70% los proyectos hechos a la media, Aquí destacan Saltillo con 81% y Tijuana con 73%. Ambos mercados del norte del país han sentido fuertes presiones de la demanda siendo el caso más emblemático el de Tijuana donde el incremento de la demanda bruta acumulada en los primeros tres meses del año alcanza el 57%.
El resto de mercados industriales a nivel nacional se inclinan por un escenario moderado donde la construcción especulativa y la de proyectos hechos a la medida está balanceada. Monterrey es un buen ejemplo donde el 55% de las construcciones son de proyectos hechos a la medida dejando el restante 45% a los proyectos especulativos. En esta misma proporción encontramos los cuatro mercados del bajío y otros cuatro mercados del norte del país como Tecate, Mexicali, Chihuahua y Reynosa.
El efecto de relocalización de nuevas empresas en el país aún está por desarrollarse durante el 2024 y los años por venir y así se refleja Inversión Extranjera Directa que durante los primeros seis meses de año asciende a 29 mil 040.8 millones de dólares, de los cuales tan solo el 7.35% corresponde a la llegada de nuevas inversiones.
Sin embargo, son las expansiones de operaciones ya radicadas en el país las protagonistas de la demanda bruta industrial que se ha registrado en los tres trimestres transcurridos del 2023.
