Tijuana MetropolitanaBaja California continúa siendo uno de los principales polos industriales y manufactureros de México. Su ubicación fronteriza, infraestructura, conexión California y una sólida base de empresas de manufactura de exportación han convertido al estado en un componente estratégico de las cadenas de suministro de Norteamérica.
Sin embargo, el mercado industrial está entrando en una nueva etapa. Después del fuerte crecimiento impulsado por el nearshoring entre 2020 y 2024, el mercado comienza a mostrar mayores niveles de disponibilidad, una demanda más selectiva y empresas que evalúan sus decisiones inmobiliarias con mayor cautela.
La oportunidad continúa siendo importante, pero el mercado está cambiando.
Un estado con una sólida base manufacturera
Baja California mantiene una de las plataformas manufactureras más relevantes del país. Durante el primer trimestre de 2026, el estado registró 12,946.6 millones de dólares en exportaciones, el nivel más alto para un primer trimestre desde que existe esta medición, colocándose como el quinto estado exportador de México y representando 8.2% de las exportaciones nacionales.
Entre los sectores que destacan se encuentran:
- Electrónica y fabricación de componentes.
- Equipo de computación, comunicación y medición.
- Dispositivos médicos.
- Manufactura especializada.
- Industria automotriz y autopartes.
- Productos eléctricos y electrónicos.
Particularmente relevante es la industria electrónica. Durante el primer trimestre de 2026, la fabricación de equipo de computación, comunicación, medición y componentes electrónicos generó 4,297.1 millones de dólares en exportaciones, convirtiéndose en el principal subsector exportador del estado.
Esto demuestra que la historia industrial de Baja California va mucho más allá de la maquila tradicional: existe una plataforma manufacturera diversificada y con capacidad para atender cadenas globales de suministro.
Tijuana: un mercado que está entrando en una nueva etapa
Tijuana continúa siendo el principal referente industrial de Baja California.
Durante años, la combinación de escasez de inventario, crecimiento manufacturero y nearshoring generó un mercado extremadamente competitivo. Las empresas enfrentaban poca disponibilidad de espacios y los desarrolladores podían colocar naves incluso antes de concluir su construcción. Ese escenario comenzó a cambiar.
Al cierre del segundo trimestre de 2026, la disponibilidad industrial de Tijuana alcanzó 9.74%, frente a 6.51% durante el mismo periodo de 2025.
Incluso al cierre del primer trimestre, la vacancia ya había aumentado de 7.34% a 8.17%. Esto no significa que Tijuana haya dejado de ser atractiva.
Por el contrario, significa que el mercado está pasando de un escenario de escasez extrema a uno de mayor equilibrio.
Para los usuarios industriales, esto representa una mayor capacidad de negociación y más alternativas. Para los propietarios y desarrolladores, significa que la ubicación, especificaciones, infraestructura y condiciones económicas de cada inmueble serán cada vez más importantes.
Mexicali: una alternativa industrial cada vez más relevante
Mexicali representa otro de los mercados fundamentales de Baja California.
Su ubicación fronteriza, disponibilidad de tierra, conexión con California y Arizona, así como su tradición manufacturera, le permiten competir por proyectos que buscan grandes superficies y costos operativos diferentes a los de Tijuana. Además, Mexicali está mostrando un comportamiento positivo dentro de la industria manufacturera de exportación.
En abril de 2026, los ingresos provenientes del mercado extranjero de las empresas IMMEX en Mexicali registraron un crecimiento anual de 6.8%, mientras que Tijuana registró un crecimiento de 7.0% y Ensenada de 3.3%.
Esto refuerza la importancia de Mexicali como mercado industrial y abre oportunidades para proyectos de mayor escala, particularmente aquellos que requieren disponibilidad de tierra y espacios industriales competitivos.
Ensenada y Tecate: mercados con oportunidades específicas
Aunque Tijuana y Mexicali concentran gran parte de la actividad industrial, Ensenada y Tecate tienen características que pueden generar oportunidades particulares.
Ensenada cuenta con ventajas logísticas y una economía vinculada a manufactura, dispositivos médicos, alimentos, bebidas, logística y actividades relacionadas con el puerto.
Tecate, por su parte, ofrece una ubicación estratégica entre Tijuana y Mexicali, además de disponibilidad de tierra y conectividad con Estados Unidos.
Estos mercados pueden resultar especialmente interesantes para proyectos que buscan alternativas a los corredores industriales más saturados de Tijuana.
El nearshoring sigue siendo relevante, pero ya no es suficiente
Durante los últimos años, el concepto de nearshoring se convirtió en el principal motor de crecimiento de los mercados industriales fronterizos.
Sin embargo, en 2026 el mercado está demostrando que no toda la demanda de nearshoring se convierte automáticamente en absorción inmobiliaria.
Las empresas están evaluando con mayor detalle:
- Costos de operación.
- Disponibilidad y confiabilidad eléctrica.
- Mano de obra especializada.
- Logística fronteriza.
- Tiempos de cruce.
- Costos de renta.
- Cercanía con proveedores.
- Disponibilidad de terrenos para expansión.
Por ello, la siguiente etapa del mercado no estará determinada únicamente por cuántas empresas quieren instalarse en México, sino por qué ubicaciones pueden ofrecer las condiciones necesarias para que esas empresas operen eficientemente durante los próximos 10, 20 o 30 años.
El reto de la infraestructura
Uno de los principales desafíos para Baja California será acompañar el crecimiento industrial con infraestructura suficiente.
La disponibilidad de energía, agua, infraestructura vial y capacidad logística serán factores cada vez más importantes en las decisiones de localización.
Esto puede convertirse, paradójicamente, en una ventaja competitiva para aquellos desarrollos que ya cuentan con infraestructura y servicios disponibles.
En un mercado donde anteriormente el principal diferenciador era simplemente “tener una nave disponible”, los próximos años podrían premiar a los proyectos que puedan demostrar:
energía + agua + ubicación + conectividad + mano de obra + permisos + capacidad de expansión.
¿Qué significa esto para el mercado inmobiliario industrial?
El mercado industrial de Baja California no está desapareciendo; está madurando.
La disponibilidad de espacios está aumentando y los usuarios tienen más opciones que hace algunos años. Al mismo tiempo, las empresas continúan operando y la base exportadora del estado mantiene indicadores sólidos. Esto genera un mercado mucho más selectivo.
Para los propietarios, será fundamental contar con inmuebles competitivos, bien ubicados y con especificaciones adecuadas.
Para los desarrolladores, la estrategia deberá enfocarse cada vez más en desarrollar donde existe demanda comprobable, en lugar de asumir que cualquier superficie industrial será absorbida rápidamente.
Y para los inversionistas, el nuevo escenario puede representar oportunidades interesantes de adquisición, reposicionamiento y desarrollo.
La oportunidad está en la selección
Baja California continúa teniendo una de las posiciones geográficas más privilegiadas de México.
Su cercanía con Estados Unidos, integración económica con California, infraestructura industrial, talento manufacturero y experiencia exportadora seguirán siendo ventajas estructurales difíciles de replicar. Lo que está cambiando es la naturaleza de la oportunidad.
El mercado está pasando de una etapa donde “tener espacio” era suficiente, a una etapa donde la calidad del activo, la ubicación, la infraestructura y la estrategia serán determinantes.
Para 2026 y los próximos años, Baja California seguirá siendo un mercado industrial relevante, pero con una diferencia importante: ya no será solamente un mercado de expansión; será un mercado de selección.
Y en esta nueva etapa, las mejores oportunidades probablemente estarán en identificar con anticipación qué corredores, terrenos y activos industriales tienen las características necesarias para capturar la siguiente generación de demanda.
El mercado está cambiando y las mejores oportunidades requieren identificar con anticipación los activos, corredores y terrenos que realmente tienen potencial.
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Marcel Gutiérrez | 664 755 9721 | marcel.gutierrez@brg.mx
