Tijuana MetropolitanaEn la vida condominal es común que surjan situaciones que ponen a prueba la convivencia entre vecinos. Una de las más frecuentes ocurre cuando un departamento ocasiona, de manera accidental o por falta de mantenimiento, daños a otro. Pensemos, por ejemplo, en una llave que quedó abierta, una manguera de lavadora que se rompió, una tubería que presentó una fuga o una filtración que termina afectando techos, paredes, muebles y acabados del departamento ubicado en el nivel inferior.
Ante estas situaciones surge una pregunta muy recurrente: ¿le corresponde a la administración resolver el problema?
La respuesta requiere entender cuáles son las funciones y los alcances de la administración dentro de un régimen de propiedad en condominio.
La administración tiene como principal responsabilidad gestionar, conservar y procurar el buen funcionamiento del inmueble, particularmente en lo relacionado con las áreas y servicios comunes. Esto incluye coordinar mantenimientos, atender reportes, supervisar proveedores, dar seguimiento a reparaciones y procurar que las instalaciones generales del edificio se encuentren en condiciones adecuadas.
Sin embargo, es importante comprender que un departamento también constituye una propiedad privada y que los problemas que se originan dentro de ella no necesariamente son responsabilidad de la administración.
Cuando una fuga tiene su origen en una instalación privada y ocasiona daños a otro departamento, la responsabilidad de atender y reparar las afectaciones corresponde, en principio, a quien resulte responsable de haberlas ocasionado. Esto implica no solamente corregir el problema que dio origen a la filtración, sino también hacerse cargo de los daños derivados, siempre que exista responsabilidad acreditada. Por ejemplo, reparar la tubería, atender los daños en plafones, pintura, muros, pisos o mobiliario que hayan resultado afectados.
En estos casos, la relación para resolver el conflicto debe establecerse directamente entre el propietario afectado y el propietario o responsable del departamento donde se originó el daño.
Entonces, ¿qué papel desempeña la administración?
Esto no significa que la administración deba mantenerse al margen o desentenderse de la situación. Por el contrario, puede desempeñar un papel importante como facilitadora de la solución. Puede recibir el reporte, apoyar a establecer comunicación entre los vecinos involucrados, coordinar una revisión técnica cuando sea necesario para identificar el origen del problema, documentar los hallazgos y servir como mediadora para propiciar un acuerdo entre las partes.
No obstante, su intervención debe tener límites claros. La administración no tiene por qué asumir el costo de reparaciones que corresponden a una propiedad privada, contratar proveedores por cuenta propia para resolver conflictos particulares ni garantizar que un vecino cumpla con sus obligaciones frente a otro. Su función es facilitar y orientar, no sustituir la responsabilidad de los involucrados.
Naturalmente, hay una diferencia importante cuando el origen del daño se encuentra en una instalación o área común del edificio. En ese supuesto, sí corresponde a la administración gestionar la atención y reparación, conforme a sus facultades y a las disposiciones del régimen condominal.
Por ello, es fundamental que tanto los propietarios como los residentes conozcan sus derechos y obligaciones, así como las funciones de quienes tienen a su cargo la administración del inmueble. La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Baja California establece, entre otras cosas, la obligación de los habitantes de conservar en buen estado sus propias instalaciones y delimita las funciones del administrador respecto de los bienes y servicios comunes.
Administrar también significa saber hasta dónde intervenir. Una buena administración no es aquella que resuelve absolutamente todos los problemas de los residentes, sino aquella que sabe identificar su origen, actuar dentro de sus facultades y orientar a las personas involucradas para que cada quien asuma la responsabilidad que le corresponde.
Al final, vivir en un condominio implica compartir espacios, servicios y responsabilidades, pero también entender que cada propietario debe hacerse cargo de su propia unidad y de las consecuencias que sus acciones u omisiones puedan ocasionar a los demás.
Por Juan Carlos Rivera
Asesor de proyecto – Luca
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