Lo que el banco revisa antes de darte un crédito hipotecario — y cómo prepararte

Si alguna vez has pensado “seguro el banco no me lo aprueba”, no eres el  único. Es el miedo más común entre quienes compran su primer departamento, y casi siempre nace de no saber qué se evalúa. La buena noticia: el banco no decide por intuición. Revisa cuatro cosas concretas, y las cuatro se pueden preparar con meses de anticipación.

1. Tu historial en Buró de Crédito

Estar en Buró no es malo; todos los que hemos tenido una tarjeta estamos ahí. Lo que el banco mira es cómo has pagado: puntualidad, atrasos recientes, cuánto de tu línea de crédito usas y si tienes deudas abiertas que compitan con la hipoteca.

Cómo prepararte:

• Descarga tu Reporte de Crédito Especial gratuito en burodecredito.com.mx y revísalo línea por línea.
• Corrige errores antes de solicitar: una cuenta que ya pagaste y sigue “abierta” puede restarte.
• Durante los 6 meses previos, mantén tus tarjetas por debajo del 30% de su límite y evita abrir créditos nuevos (un auto, por ejemplo).
• Si tuviste un atraso hace años, no te descalifica. Lo que pesa es tu comportamiento reciente.

2. Ingresos que puedas comprobar

El banco no presta sobre lo que ganas, sino sobre lo que puedes demostrar que ganas. Como regla general, la mensualidad de la hipoteca no debe rebasar alrededor de un 30% a 35% de tu ingreso comprobable (cada banco tiene su propio límite).

• Si eres asalariado: recibos de nómina timbrados de los últimos meses y estados de cuenta donde se vea el depósito.
• Si eres independiente o tienes despacho propio: declaraciones anuales (normalmente dos años), estados de cuenta y, a veces, constancia de situación fiscal. Aquí está la trampa más común: si facturas menos de lo que realmente ganas, el banco solo verá lo facturado.
• Antigüedad: la mayoría pide estabilidad laboral o de actividad; si acabas de cambiar de empleo, conviene preguntar cuánto tiempo exige tu banco.

3. El enganche y los gastos de escrituración

En un crédito bancario el enganche suele ir del 10% al 30% del valor de la vivienda . A eso se suman gastos de escrituración, avalúo y comisión por apertura, que conviene presupuestar aparte.

Aquí la preventa juega a tu favor: en esquemas como el de Torre A de OVVA, das 10% de enganche y el 90% restante se paga a la entrega, con crédito hipotecario. Eso significa que tienes los meses de construcción para ordenar tu Buró y tus comprobantes con calma, en lugar de hacerlo todo de golpe.

4. Tu capacidad de pago real

El banco hace la suma completa: ingreso comprobable menos deudas actuales. Por eso un crédito automotriz o un saldo alto en tarjetas puede reducir el monto que te prestan, aunque ganes bien.

Un ejemplo con números

Hoy la tasa hipotecaria bancaria promedio ronda el 11.5% anual y el CAT promedio estuvo cerca de 14% en abril de 2026, según datos de Banxico citados por Líder Empresarial. Con eso como referencia:

Ejemplo ilustrativo. La tasa, el plazo, los seguros y el ingreso requerido varían por banco y por perfil.

Tu plan de 90 días

1. Mes 1: descarga tu reporte de Buró, corrige errores y liquida o baja saldos de tarjetas.
2. Mes 2: reúne tus comprobantes de ingreso (nómina o declaraciones) y estados de cuenta.
3. Mes 3: pide una precalificación con dos o tres bancos o con un bróker hipotecario. Compara CAT, no solo tasa.

La precalificación no te compromete a nada y te da algo que vale oro: saber exactamente cuánto te prestan antes de enamorarte de un departamento.

Lo que nadie te dice

El banco no te está juzgando a ti. Está leyendo papeles. Y los papeles se preparan. Muchas mujeres que hoy son dueñas de su departamento pensaron, en su momento, que no calificaban. Lo que cambió no fue su sueldo, fue su preparación.

¿Quieres saber cuánto te prestaría el banco antes de visitar OVVA? Agenda una cita y te ayudamos a revisar tu perfil con un asesor hipotecario, sin costo ni compromiso.

Por Abril Rodríguez
Directora de Proyectos

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